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十大上市房企拿地布局揭秘（二）
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-9-4
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2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)深度調(diào)研及投資前景 本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中2009-2012年中國(guó)三亞房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng) 2009年上半年，海南省努力促進(jìn)房地產(chǎn)、旅游等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，取得明顯效果，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009-2012年主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。中國(guó)的主題公園擁有廣闊2009-2012年旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究 中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)了30年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗(yàn)摸索和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)中，快速成長(zhǎng)起來(lái)，已經(jīng)開(kāi)始走上轉(zhuǎn)此次在常受讓的4宗土地，全部位于中吳大道以南、和平中路東側(cè)，即原�；瘡S及周邊地塊，用地性質(zhì)全部為住宅，總面積達(dá)53.6萬(wàn)平方米。在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，華潤(rùn)集團(tuán)在全國(guó)20多個(gè)城市進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)，包括上海、寧波、蘇州、無(wú)錫等。
金地集團(tuán)副總裁趙漢忠透露，上海是今年金地的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，金地將會(huì)在上海、南京、杭州、寧波尋找各類合適的土地。相對(duì)于其他公司紛紛在二三線城市啟動(dòng)的土地戰(zhàn)略，一線城市仍是金地今年的拿地重點(diǎn)區(qū)域。
雖然目前金地的土地儲(chǔ)備約1200萬(wàn)平方米，已躋身國(guó)內(nèi)幾大“地主”之列，不過(guò)，隨著金地在北京、寧波的項(xiàng)目銷售已近尾聲，上海區(qū)域土地儲(chǔ)備存量更是接近告罄，深圳地區(qū)資源也較少，這使得金地計(jì)劃用于土地投資的資金高于往年。
今年金地計(jì)劃將100億元用于土地儲(chǔ)備，而目前在上海新增土地儲(chǔ)備所用的資金已達(dá)到總額的約40%，金地的土地戰(zhàn)略已發(fā)生明顯變化，對(duì)珠三角的依賴也已明顯減弱。
從今年金地拿地的情況來(lái)看，金地分別在武漢、北京、上海、佛山新增土地儲(chǔ)備，但曾經(jīng)作為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的深圳，到目前為止還沒(méi)有土地入賬。
綠城今年上半年銷售形勢(shì)強(qiáng)勁，累計(jì)成交銷售金額人民幣211億元。同時(shí)，其手中土地儲(chǔ)備以及未來(lái)的可銷售房源仍舊不少。
綠城首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)表示，考慮到綠城今年上半年銷售目標(biāo)已經(jīng)超計(jì)劃完成，房產(chǎn)銷售去庫(kù)存化很快，回籠了不少資金，因而相應(yīng)地增加了一些土地儲(chǔ)備。預(yù)計(jì)公司今年的新開(kāi)工量大約達(dá)到330萬(wàn)平方米。今年下半年，綠城計(jì)劃總新推盤(pán)面積將達(dá)100萬(wàn)平方米。
今年上半年各地公開(kāi)的土地拍賣市場(chǎng)上，幾乎很少見(jiàn)著綠城的身影。綠城暫未在杭州出手也是出于謹(jǐn)慎的考慮。6月份以來(lái)杭州一些溢價(jià)許多的拍賣地塊，最終成交的樓面地價(jià)的確超出了不少人的心理底線。
在此背景下，綠城更多地選擇合作開(kāi)發(fā)的模式增加土地儲(chǔ)備。不久前，綠城在接手杭州地王原東南化工廠地塊30%的股權(quán)之后，7月初又簽署合作協(xié)議，獲得浙江省慈溪市滸山街道土地和諸暨市中心地塊。
當(dāng)萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商上半年迅猛拿地，新增土地上百萬(wàn)平方米，雅居樂(lè)一直低調(diào)潛行。8月13日雅居樂(lè)宣布以3.6億元的總價(jià)，折合僅約512元/平方米的超低成本地價(jià)拿下了沈陽(yáng)市沈北新區(qū)四塊商住用地。
該公司今年以來(lái)只在7月3日投得廣東省佛山市南海區(qū)的一幅地塊，總價(jià)11.2億元。
上半年，招商地產(chǎn)在土地公開(kāi)市場(chǎng)是顆粒無(wú)收。
“實(shí)際上，從今年初開(kāi)始，公司就一直計(jì)劃拿地。但我們屢戰(zhàn)屢敗。”為什么沒(méi)有拿到地，林少斌表示，主要在于上半年土地價(jià)格升得太快，公司不主張拿地王。下半年會(huì)爭(zhēng)取拿地。
林少斌指出，去年招商地產(chǎn)40%的項(xiàng)目集中在珠三角地區(qū)，80%的項(xiàng)目集中在三、四季度推出。今年公司將完善全國(guó)布局，實(shí)現(xiàn)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的均衡發(fā)展，大概40%份額在珠三角，30%多在京津地區(qū)，其余在上海及周邊地區(qū)。
土地市場(chǎng)拿地?zé)岢睂⒊掷m(xù)
與國(guó)企頻推地王不同，多數(shù)具有民營(yíng)背景的上市房地產(chǎn)公司在拿地時(shí)均較為謹(jǐn)慎。除富力地產(chǎn)以天價(jià)競(jìng)得北京廣渠門(mén)地塊等少數(shù)案例外，多數(shù)上市房企的拿地計(jì)劃主要在二三線城市，理性擴(kuò)張、控制風(fēng)險(xiǎn)成為其土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略中的關(guān)鍵詞。目前，萬(wàn)科等企業(yè)仍屬于理性拿地，多選擇地價(jià)相對(duì)不高的二線甚至三線城市。另外一些在北京、上海等地以高溢價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，其后市開(kāi)發(fā)的壓力可能增加。但盡管如此，受銷售回款增加、融資成本降低等因素的帶動(dòng)，大型房企集中拿地的戰(zhàn)略將持續(xù)到下半年。
拿地策略出現(xiàn)分化
行為的分化
一方面，萬(wàn)科、保利、金地、華潤(rùn)等房企在全國(guó)接連拿地，另一方面，遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)與合生創(chuàng)展等企業(yè)卻選擇沉默。主要原因在于，后者上半年的銷售狀況并不理想，另外，其本身的土地儲(chǔ)備相對(duì)充足。
區(qū)域的分化
從本輪拿地情況看，北京、上海、杭州、重慶、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍的大中城市成為品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域。例如，保利、金地、綠地、富力等企業(yè)依然青睞市場(chǎng)成熟的一線城市作為未來(lái)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)。而萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地等企業(yè)綜合考慮成本收益等因素，偏向于選擇土地成本低、開(kāi)發(fā)潛力大的二線城市作為新增土地的重點(diǎn)區(qū)域。
土地供應(yīng)與房企的需求對(duì)位，房企的發(fā)展方向都是關(guān)乎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵，只有知己知彼，方可穩(wěn)定發(fā)展。
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